２０ステップで儲かる不動産を見極める収支シミュレーションの手順書

不動産投資の成否は購入時で８割。Excelで成功する未来をシミュレーションして判断しましょう。

もし、儲かる不動産なのか損する不動産なのか

わずか数分で見極めることができるようになったら

あなたの人生はどれだけ良い方向に進むことができそうでしょうか？

もし、儲かる不動産を取得し続けていけたら

あなたの人生にどれだけのインパクトが生まれると思いますか？

少し、考えてみてみましょう。

もし、この質問で明るい未来を思い描くことができたら

ぜひ本書を最後までお読みいただき実践してください。

その未来に近づくこと、間違いありません。

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本書にご興味をお持ちいただき、ありがとうございます。

私は、東京大家塾の大友哲哉です。

東京大家塾は2006年から始まった大家さん向けの勉強会で、月額会員制コンサルティングも行っています。

本書は、クライアントなどからの相談事例、実践報告、私の実践例、コンサルティング事例などが積み上がって体系化された内容になっています。

今回は、本気で不動産投資に取り組み人生を変えたいと考えているあなたのような方のために、私が東京大家塾で実際に教えている収支シミュレーションの実践書としてまとめました。

初めに確認したいことがあります。

それは、不動産投資は物件さえ取得すれば、後は不動産会社に任せておけば資産が増えていくと思っていないでしょうか。

もし、そうであれば、あなたの未来は明るい世界線から、外れます。

不動産投資は、投資でもあり事業でもあり、つまり、その結果は良くも悪くもあなたのものです。良い結果なら問題ありませんが、悪い結果の責任はすべてあなたが負います。

最悪の場合は、投資したお金が無くなるだけでは済まされず、マイナスになることもあります。下手をすると、訴えられて数千万円～数億円の賠償金を負う可能性さえあります。例えば、2021年の八王子アパート階段崩落事故のように。

そんな責任なんて負いたくない！

ですよね。わかります。そうしましたら、このままずっとサラリーマンなどの雇われて働く人生のままとなります。仕事で大きなミスをしても、あなた個人ではなく組織が責任を負います。

それはそれで、あなたが自分で選んだ人生ですから、私からは良いも悪いも何も言うことはありません。

その一方で、好きなときに、好きな場所で、好きなことができる人生を手に入れる選択肢があります。好きなこととは逆の言い方をするなら、急に誰かからやりたくもないことを今日中にやれ！　と言われることのない人生です。

私はちょうどそんな人生になっています。本書も「好き」「やりたい」「面白そう」そんな気持ちで書いています。誰に命令されたわけでも、今月の生活費のためでもありません。

昨今はFIRE（「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取ったもので「経済的自立」と「早期リタイア」を意味する）という概念が流行っているようです。

アメリカ発の新しい概念のように思われがちですが、実は日本では、明治時代に本多静六氏が、ほぼ同じことを実践し提唱していました。

25歳から給料の４分の１を貯金する「４分の１天引き貯金」を開始

毎日、原稿用紙１枚の執筆（副業）を続ける

貯金や副収入を株や不動産や事業に投資して資産形成を続ける

40歳で配当収入が給料収入を上回る

定年までに現在で100億円を超える資産を築く

そして、処世術として、次のような言葉を残しています。

経済の自立なくして自己の確立はない

職業を道楽化する

見栄を捨て生活を合理化する

FIREだとかミニマリストだとか、近年の新しい価値観に通じるところを感じませんか？

私は、こうした価値観に共感し、自分もそうありたいし、子どもたちにもそうあってほしいと考えて実践しています。

もし、あなたも同じように思われましたら、責任を負うリスクを覚悟の上で、いっしょに歩んでいきませんか？

もちろん、私や、東京大家塾の過去のクライアントたちと同じ失敗を繰り返すことはありません。まずは、投資用不動産を買う前に、買った後のことをシミュレーションできるスキルを手に入れて、大きな失敗を避けられるようになりましょう。

そこで、本書では投資用不動産の収支シミュレーションに必要な項目を20種類、詳細に解説していきます。

繰り返しになりますが、買う前に、買った後のことを考える。そうすることで大きな失敗を避けて、少しずつ着実に資産や収入を積み重ねていきましょう。

ちなみに、２０ステップの順序が級や段となっているのは、単なる私の遊び心です。特別な意味はありません。笑。

どうぞ、あなたの明るい未来のために、お役立てください。ext

第１章｜業者の収支シミュレーションはまやかし

業者の資料の信憑性は会社四季報にすら及ばない

収支シミュレーションは自分でゼロから作成すべきもの

不動産コンサルタントの上手な使い方

収支シミュレーションに必要な20項目

第２章｜収入に関するシミュレーションの考え方

10級）家賃収入の設定方法と注意点

９級）空室率の考え方

８級）家賃下落率の考え方

７級）敷金・礼金・更新料の相場の調べ方と考え方

６級）その他の収入

第３章｜支出９項目

５級）固定資産税・都市計画税の調べ方と考え方

４級）管理委託手数料の調べ方と考え方

３級）入居募集経費の調べ方と考え方

２級）借入金返済金額のシミュレーション

１級）原状回復費の考え方

初段）水道光熱費の考え方

二段）定期清掃費の考え方

三段）損害保険料の調べ方と考え方

四段）その他の支出

第４章｜税金他６項目

五段）減価償却費（建物・設備）のシミュレーション

六段）元金返済金額の試算方法

七段）税金（個人は所得税等・法人は法人税等）の試算方法

八段）デッドクロス分析を行う

九段）売却シミュレーション

十段）大規模修繕工事の考え方

第５章）不動産投資の成功と失敗

不動産投資で失敗するたった１つの原因

資産形成の延長線上に副収入やFIREはない

実務に活かすコツは質より量

終わりに