入居者が見つからない!!

でも管理会社は何もしてくれない...

かといって、自分でブログ・YouTube・書籍・セミナーなどで勉強しても、空室対策の事例は見つかるものの、結局、何から手を付けたらいいの分からない...⁉

そんなあなたに相談件数(上手くいかない事例)3万件を超える私が、こういう順序でやってみよう! という順番と具体的な方法や、その理由(背景)を教えます。

ぜひ、ご活用ください。

空室が満室になる空室対策の手順書

私が書きました!!

著者 大友 哲哉

不動産関連書籍17冊出版
不動産実務検定®テキスト執筆者の1人

不動産実務検定®の認定団体
一般財団法人 立ち上げメンバー
3人のうちの1人として理事に就任

2006年〜 東京大家塾(不動産教育事業
2008年〜 不動産実務検定®認定講師

現地に足を運んだり 打ち合わせに同席したりといった 会員様に寄り添う個別相談 累計3万件以上

うまく行かない事例を知り尽くした中で 問題の回避方法や解決策を体系的に網羅したノウハウを発信中

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引主任者
PMP®(Project Management Professional

大友哲哉

価格

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空室の家賃は2度と手に入らない

今月、例えば、入居者さんがいないために空室で、5万円の家賃が入らなかったら、その5万円は2度と手に入りません。

なぜなら、来月、2倍の家賃にして取り返すことはできないからです。

これを機会損失といいます。

一方で、例えば、借入金返済3万円あるなら、必ずその支払いはしないといけませんよね。

つまり、家賃5万円マイナスだけでなく、借入金返済3万円マイナスもあるので、都合8万円マイナスともいえます。

8万円マイナスって、かなり辛いですね...


入居者さんがいれば、家賃プラス5万円に借入金返済3万円の支払いで、2万円が手もとに残る...そんな目論見だったのに、それがマイナス8万円です。

そして、


来月、入居者さんが見つかる保証はありません。


来月も空室なら、都合マイナス16万円... 半年たったら? マイナス48万円... 1年たったら? マイナス96万円... もはや投資だとか資産運用だとか言えるものではありません。

しかし、


管理会社は、あなたのマイナス8万円の痛みはわかりません。


なぜなら、あなたの部屋が空室でも、管理会社の機会損失は管理委託手数料の家賃の5%...つまり家賃5万円×5%で、たったのマイナス2,500円だからです。

ちなみに、


管理会社は、あなたの物件で新規入居者と契約をする必要はないのです。


例えば、別の管理物件...それも、あなたの物件より少し立地が良くて、少し築年数が新しくて、少し広くて、少し家賃が安い、そんな物件があれば、契約を取るのはカンタンなので、そちらを紹介します。

そして、新規入居者と契約が取れたら、その大家さんからの広告費5万円+入居者からの仲介手数料5万円で合計10万円の収入になります。マイナス2,500円なんて、どうってことないのです。


管理会社を責めても意味はありません。


人は誰しも、ラクして儲けたいものです。私も同じですし、あなたも同じですよね。管理会社も同じです。


こうした背景を、管理会社は説明しません。これは仕方ありません。


ですが、この背景を知ったあなたは、もう大丈夫ですよね。


あなたがやるべき選択肢は3つに絞られました。

  1. ライバル物件より家賃を下げる
  2. 別の管理会社に変更する
  3. 自分でライバル物件より良い部屋に変える



1番目の家賃を下げることは、いつでもできますので、いったん保留にしましょう。

同じ入居者さんに後から家賃を上げさせてくれと言って「OK!!」となることは実務上、困難です。

また、売却価格に影響が出ます。

あなたも物件を買うときに、直近の入居者の家賃が安かったら「この物件はこれからどんどん家賃を下げないと満室にならないのでは?」と考えて物件を安く買おうと考えますよね。



2番目の管理会社の変更も、いったん保留にしましょう。

なぜなら、新しい管理会社だからといって満室にしてくれる保証はないからです。

確かに、新しい大家さんのために、必死になってがんばってくれる可能性はあります。ですが、結局はライバル物件に勝てないと、いずれ負けて(空室)しまいます。

また、そもそも入居募集に強い管理会社をどうやって探したらいいのでしょうか? その判断基準は? どなたかに良い管理会社を紹介してもらえると良いのですが、結局はライバル物件に勝てないと、やはり負けて(空室)しまいます。管理会社の良し悪しとは別の話です。

そして、管理会社を探していたり変更の手続きをしたりしていると3ヶ月〜6ヶ月くらい掛かります。この間、ずっと空室です。

空室が満室になる空室対策の手順書

結局は

今の管理会社で何とかするしかない

それを誰がやるのか?

管理会社が当てにならないのなら、あなた自身しかいません。

もちろん、立地を変えることはできません。築年数も、広さも変えることができません。

それでも

見え方・見せ方を変えることはできます。


例えば、モテない男性でも、髪型を整えて髭を剃り、安くても似合う色でサイズ感の合う洋服を着て、清潔感を磨き上げること、見違えるような人物になるものです。性格の良さを伝えるプロフィールシートのようなものがあってもいいですよね。

あなたの空室も同じです。

例えば、まず清潔感を出します。次に、小物等を使ってカラーコーディネートをします。見た目ではわからない物件の良さは、パンフレットのようなものを作成して伝えるようにしましょう。


しかし、

私に出来るのか...ですって?

大丈夫です。

本書では、あなたが素人であっても、清潔感を出す方法、カラーコーディネートをする方法、パンフレットのようなものを制作する方法などを、具体的に解説しています。どうしても難しいようなら、予算との兼ね合いとなりますが、外注先も紹介しています。


だけど、

20ステップは手順が多い...ですって?

早まらないでください。

実は、20ステップの途中で満室になる事例は山のようにあります。

いま、こうして悩んでいるだけで、何も行動しないでいるくらいなら、本書を手にとって、第1ステップを実践してみましょう。

行動すれば何かが起きます。

もちろん、運や偶然といえばそれまでなのですが、1ステップずつ進めるに従い、あなたに運や偶然が訪れる確率が高くなっていくのは、間違いありません。

アパート経営・マンション経営は、投資であり事業です。こうすれば100%うまくいく・・・そんな方法はありません。

あるのは、うまくいく確率を高めることだけなのです。


もし、キャンペーン期間中なら、もっとお得に本書を手に入れられますので、この機会に是非どうぞ!

追伸


ちなみに、空室対策専門コンサルタント(空室対策代行会社)のような専門家や会社もあります。報酬は概ね、家賃の2ヶ月〜3ヶ月で最低でも1部屋10万円といった様子です。

ですが、空室問題は、大家さんとして、避けては通れない部分なので、丸ごと外部に依存しても良いものでしょうか?

それより、自分で満室にする仕組みや手順を持ち、必要に応じて外注(アウトソーシング)できると良いでしょう。

今回の物件で実現できたら、そのしくみづくりの経験を次の物件に活かせます。

すると、例えば、全室が空室のような難易度の高い、しかし高利回りの物件にチャレンジすることもできるようになります。

まずは、わずかな経費で本書を手に入れて、ライバル物件に勝てる物件に、あなた自身の手でつくり変えていきましょう!!

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販売者 東京大家塾合同会社

運営責任者 大友哲哉

所在地 東京都目黒区目黒1-4-16 目黒Gビル7階

電話番号 03-6824-6095(受付時間:平日10時~16時※土日祝定休)

メールアドレス info アットマーク ooyajuku.com

販売URL https://online.ooyajuku.com/p/20steps-investment

販売価格(税込) 500円(追加コンテンツ3,700円)

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