今月、例えば、入居者さんがいないために空室で、５万円の家賃が入らなかったら、その５万円は２度と手に入りません。

なぜなら、来月、２倍の家賃にして取り返すことはできないからです。

これを機会損失といいます。

一方で、例えば、借入金返済３万円あるなら、必ずその支払いはしないといけませんよね。

つまり、家賃５万円のマイナスだけでなく、借入金返済３万円のマイナスもあるので、都合８万円のマイナスともいえます。

８万円のマイナスって、かなり辛いですね...

入居者さんがいれば、家賃プラス５万円に借入金返済３万円の支払いで、２万円が手もとに残る...そんな目論見だったのに、それがマイナス８万円です。

そして、

来月、入居者さんが見つかる保証はありません。

来月も空室なら、都合マイナス16万円...　半年たったら？　マイナス48万円...　１年たったら？　マイナス96万円...　もはや投資だとか資産運用だとか言えるものではありません。

しかし、

管理会社は、あなたのマイナス８万円の痛みはわかりません。

なぜなら、あなたの部屋が空室でも、管理会社の機会損失は管理委託手数料の家賃の５％...つまり家賃５万円×５％で、たったのマイナス2,500円だからです。

ちなみに、

管理会社は、あなたの物件で新規入居者と契約をする必要はないのです。

例えば、別の管理物件...それも、あなたの物件より少し立地が良くて、少し築年数が新しくて、少し広くて、少し家賃が安い、そんな物件があれば、契約を取るのはカンタンなので、そちらを紹介します。

そして、新規入居者と契約が取れたら、その大家さんからの広告費５万円＋入居者からの仲介手数料５万円で合計10万円の収入になります。マイナス2,500円なんて、どうってことないのです。

管理会社を責めても意味はありません。

人は誰しも、ラクして儲けたいものです。私も同じですし、あなたも同じですよね。管理会社も同じです。

こうした背景を、管理会社は説明しません。これは仕方ありません。

ですが、この背景を知ったあなたは、もう大丈夫ですよね。

あなたがやるべき選択肢は３つに絞られました。

1. ライバル物件より家賃を下げる
2. 別の管理会社に変更する
3. 自分でライバル物件より良い部屋に変える

１番目の家賃を下げることは、いつでもできますので、いったん保留にしましょう。

同じ入居者さんに後から家賃を上げさせてくれと言って「OK!!」となることは実務上、困難です。

また、売却価格に影響が出ます。

あなたも物件を買うときに、直近の入居者の家賃が安かったら「この物件はこれからどんどん家賃を下げないと満室にならないのでは？」と考えて物件を安く買おうと考えますよね。

２番目の管理会社の変更も、いったん保留にしましょう。

なぜなら、新しい管理会社だからといって満室にしてくれる保証はないからです。

確かに、新しい大家さんのために、必死になってがんばってくれる可能性はあります。ですが、結局はライバル物件に勝てないと、いずれ負けて（空室）しまいます。

また、そもそも入居募集に強い管理会社をどうやって探したらいいのでしょうか？　その判断基準は？　どなたかに良い管理会社を紹介してもらえると良いのですが、結局はライバル物件に勝てないと、やはり負けて（空室）しまいます。管理会社の良し悪しとは別の話です。

そして、管理会社を探していたり変更の手続きをしたりしていると３ヶ月〜６ヶ月くらい掛かります。この間、ずっと空室です。